Imposte sull'acquisto di immobili - guida rapida

Nell'acquisto di un immobile in Italia l'acquirente paga l'imposta di registro proporzionale (quando il venditore è un privato o la cessione è esente da IVA) oppure l'IVA (quando la cessione è imponibile: impresa costruttrice o di ripristino che vende entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, oppure oltre i 5 anni con opzione per l'imponibilità espressa nell'atto, art. 10, co. 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972). Per il principio di alternatività IVA/registro (art. 40, D.P.R. 131/1986) nel regime IVA l'imposta di registro è dovuta in misura fissa. In entrambi i regimi sono sempre dovute l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.

Aliquote per tipo di immobile

Imposte fisse e tributi accessori

Regole principali

• Imposta minima di registro: 1.000,00 euro (art. 10, co. 2, D.Lgs. 23/2011), applicabile a tutti i trasferimenti soggetti a imposta proporzionale, terreni compresi (Circolare AE 2/E/2014).
• Le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 sono escluse dall'agevolazione prima casa: imposta di registro del 9% oppure IVA del 22% (aliquota ordinaria).
• Gli atti soggetti a imposta di registro proporzionale sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie (art. 10, co. 3, D.Lgs. 23/2011); nel regime IVA sono invece dovuti l'imposta di bollo (230,00 euro), la tassa ipotecaria per la trascrizione (35,00 euro) e i tributi speciali catastali per la voltura (55,00 euro).
• Prezzo-valore (art. 1, co. 497, L. 266/2005): base imponibile = rendita catastale non rivalutata × 115,5 (prima casa) oppure × 126 (tutte le altre abitazioni, comprese le categorie A/1, A/8, A/9); riservato agli immobili abitativi e alle pertinenze acquistati da persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, con cessione non soggetta a IVA e richiesta espressa nell'atto.
• Agevolazione prima casa: chi è già titolare di un'abitazione acquistata con l'agevolazione deve alienarla entro due anni dal nuovo acquisto (nota II-bis, co. 4-bis, art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/1986, come modificata dall'art. 1, co. 116, L. 207/2024). Il termine di due anni vale per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025 e anche per gli acquisti precedenti per i quali al 31 dicembre 2024 non era ancora decorso il precedente termine di un anno (Agenzia delle Entrate, Risposte n. 127/2025 e n. 197/2025).
• Terreni agricoli: l'aliquota del 15% si applica agli acquirenti che non sono coltivatori diretti né IAP iscritti alla gestione previdenziale agricola; per questi ultimi opera l'agevolazione per la piccola proprietà contadina (art. 2, co. 4-bis, D.L. 194/2009: imposte di registro e ipotecaria in misura fissa, imposta catastale dell'1%), non calcolata da questo strumento. I terreni non edificabili sono fuori campo IVA (art. 2, co. 3, lett. c), D.P.R. 633/1972); la cessione di terreni edificabili da parte di un soggetto IVA è invece imponibile con l'aliquota ordinaria del 22%.
• Non computati da questo strumento: il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7, L. 448/1998), che si scomputa dall'imposta dovuta sul nuovo acquisto, e lo scomputo dell'imposta di registro dello 0,5% versata su caparra confirmatoria e acconti del contratto preliminare stipulato dal 1° gennaio 2025 (nota all'art. 10, Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/1986, introdotta dal D.Lgs. 139/2024), che può ridurre l'importo effettivamente da versare anche al di sotto del minimo di 1.000,00 euro.
• Dal 1° gennaio 2027 entra in vigore il testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, la cui efficacia è stata differita dall'art. 4, co. 5, D.L. 200/2025, conv. L. 26/2026), che rinumera gli articoli qui citati senza modificare aliquote e importi.

Domande frequenti

Quanto si paga di imposta di registro sull'acquisto della prima casa?

L'imposta di registro per la prima casa acquistata da un venditore privato è pari al 2% della base imponibile, con un minimo di 1.000,00 euro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di 50,00 euro ciascuna; l'atto è esente da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Quando si paga l'IVA invece dell'imposta di registro proporzionale?

L'IVA (4% prima casa, 10% altre abitazioni di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9) si applica quando la cessione è imponibile: impresa costruttrice o di ripristino che vende entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, oppure oltre i 5 anni con opzione per l'imponibilità nell'atto (art. 10, co. 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972). In tal caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200,00 euro ciascuna, oltre a imposta di bollo di 230,00 euro, tassa ipotecaria di 35,00 euro e tributi speciali catastali di 55,00 euro.

Che cos'è il prezzo-valore?

Per le abitazioni e le pertinenze acquistate da una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, con cessione non soggetta a IVA, la base imponibile può essere il valore catastale (rendita catastale × 115,5 per la prima casa, × 126 per tutte le altre abitazioni, comprese le categorie A/1, A/8 e A/9) anziché il prezzo, su richiesta espressa dell'acquirente nell'atto (art. 1, co. 497, L. 266/2005).

Riferimenti normativi

• art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/1986 (aliquote del 2%, 9% e 15%; nota II-bis: requisiti dell'agevolazione prima casa); art. 1, co. 905, L. 208/2015 (aliquota del 15% per i terreni agricoli)
• art. 40, D.P.R. 131/1986 (principio di alternatività IVA/registro)
• art. 10, co. 1, 2 e 3, D.Lgs. 23/2011 (riordino delle aliquote, imposta minima di 1.000,00 euro, imposte ipotecaria e catastale fisse di 50,00 euro, esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie)
• art. 1, co. 497, L. 266/2005 e art. 52, co. 4 e 5, D.P.R. 131/1986 (prezzo-valore e moltiplicatori catastali; rivalutazione: art. 3, co. 48, L. 662/1996; art. 2, co. 63, L. 350/2003; art. 1-bis, co. 7, D.L. 168/2004)
• art. 10, co. 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972 (cessioni di fabbricati abitativi: esenzione e imponibilità IVA); art. 2, co. 3, lett. c), D.P.R. 633/1972 (terreni non edificabili fuori campo IVA); n. 21, Tabella A, Parte II, e n. 127-undecies, Tabella A, Parte III, D.P.R. 633/1972 (IVA del 4% e del 10%); art. 16, D.P.R. 633/1972 (aliquota ordinaria del 22%); Circolare AE 31/E/2014, par. 24 (criterio catastale A/1, A/8, A/9)
• art. 1, co. 1-bis, Tariffa, Parte I, D.P.R. 642/1972 (imposta di bollo di 230,00 euro); Tabella delle tasse ipotecarie, D.Lgs. 347/1990 (tassa ipotecaria di 35,00 euro); Tabella A, D.L. 533/1954 (tributi speciali catastali di 55,00 euro per la voltura)
• art. 1, co. 116, L. 207/2024 (termine di due anni per l'alienazione della precedente prima casa); Agenzia delle Entrate, Risposte n. 127/2025 e n. 197/2025
• art. 7, L. 448/1998 (credito d'imposta per il riacquisto della prima casa); D.Lgs. 139/2024 (imposta dello 0,5% su caparre e acconti del preliminare, scomputabile dall'imposta dovuta sul definitivo)
• art. 2, co. 4-bis, D.L. 194/2009 (agevolazione per la piccola proprietà contadina)
• D.Lgs. 123/2025 (testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti, in vigore dal 1° gennaio 2027 per effetto dell'art. 4, co. 5, D.L. 200/2025, conv. L. 26/2026)
• Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali" (ed. ottobre 2025); Circolare AE 2/E/2014

Aggiornato al 1° settembre 2026.

Avvertenza: il calcolatore fornisce una stima indicativa e non costituisce consulenza legale o fiscale; l'importo definitivo dipende dai requisiti dell'agevolazione prima casa, dagli eventuali crediti d'imposta e scomputi spettanti e dalle circostanze dell'atto.